A exigência não era um simples formulário burocrático. Ao declarar um valor de mercado superior ao constante da escritura e ao utilizado pela própria Prefeitura para cobrança do ITBI, eu criaria a base para um aumento expressivo dos emolumentos de registro. Em outras palavras, seria levado a pagar muito mais para registrar exatamente o mesmo imóvel.
O que é a "Declaração de Valor Real"?
A chamada "Declaração de Valor Real" é um documento pelo qual o apresentante declara sob sua responsabilidade, qual seria o valor de mercado do imóvel. No caso concreto, sua apresentação foi exigida para substituir os critérios objetivos já existentes — a escritura pública e o valor utilizado pelo Município para cobrança do ITBI — por uma estimativa unilateral baseada em supostos parâmetros de mercado sugeridos pelo Registrador.
O caso que parou no cartório
Na compra de um apartamento, declarei na escritura o valor de R$ 200 mil. A Prefeitura avaliou o imóvel em cerca de R$ 210 mil para fins de ITBI — e foi sobre esse valor que paguei o imposto.
Tudo certo, tudo dentro da lei.
Até que o oficial do registro de imóveis resolveu entrar em cena. Exigiu uma declaração de "valor real ou de mercado" compatível com a "realidade mercadológica". A justificativa? Uma unidade supostamente semelhante no mesmo empreendimento teria sido negociada pelo dobro do valor por metro quadrado. Sem laudo, sem perícia, sem critério técnico. Apenas uma comparação vaga e unilateral.
Inconformado, protocolei impugnação e requeri a suscitação de dúvida ao juízo corregedor. Foi nesse momento que a consistência jurídica da exigência começou a ser testada.
O conflito de interesses: juiz e parte interessada
O que pouca gente sabe — e o que o cartório espera que você nunca descubra — é que, ao fazer essa exigência, o registrador exerce simultaneamente a função de qualificar o título e de definir a base econômica sobre a qual incidirão os próprios emolumentos da serventia. Essa sobreposição entre poder decisório e interesse econômico suscita uma evidente discussão sobre conflito de interesses.
A conta é simples: os emolumentos (a taxa que você paga ao cartório) incidem diretamente sobre o valor do imóvel. Quanto maior o valor declarado ao negócio jurídico, maior será a base de cálculo dos emolumentos e, consequentemente, a remuneração da serventia. Não há fiscalização externa nesse momento, não há contraditório efetivo.
Para ilustrar: é como permitir que o funcionário do pedágio escolha sozinho a categoria do veículo que atravessa a cancela. Quanto maior a categoria escolhida, maior será a tarifa arrecadada.
No meu caso, a diferença entre o valor do ITBI (R$ 210 mil) e a estimativa informal do cartório representaria um acréscimo de milhares de reais nos emolumentos. Dinheiro que iria direto para os cofres da serventia. Esse efeito econômico reforça a necessidade de que exigências dessa natureza sejam submetidas ao controle judicial sempre que houver dúvida quanto à sua legalidade.
Em um Estado de Direito, qualquer restrição ao exercício do direito de propriedade deve possuir fundamento legal claro e objetivo. Exigências administrativas que aumentem o custo do registro sem previsão legal específica devem ser analisadas com especial cautela, sobretudo quando produzem impacto econômico direto sobre o cidadão.
A cortina de fumaça do "Tema 1.113 do STJ"
A tentativa de justificar a exigência com base no Tema Repetitivo 1.113 do STJ impressiona à primeira vista. Contudo, uma leitura atenta do precedente revela que ele disciplina exclusivamente a relação entre Fisco e contribuinte na cobrança do ITBI. Não há qualquer autorização para que registradores promovam avaliações particulares destinadas à majoração dos emolumentos.
A intimidação velada: "pague ou não registre"
Na prática, o cidadão comum se encontra sob intensa pressão. O prazo de prenotação é de apenas 20 dias (art. 205 da Lei 6.015/73). Se você não atender à exigência nesse período, o protocolo caduca e você precisa recomeçar todo o processo — com novos custos, nova fila, nova dor de cabeça.
O cidadão é colocado diante de um dilema: pagar imediatamente o que estão pedindo ou iniciar uma discussão jurídica. Muitos compradores, desesperados e sem orientação jurídica, simplesmente cedem. Pagam a mais para evitar a briga. E o cartório conta com isso.
Eu não cedi.
As ilegalidades por trás da exigência
Minha defesa apontou três ilegalidades:
1. Desvio de finalidade (art. 37, caput, CF). O cartório usou uma suposta atribuição fiscalizatória para alcançar um fim diverso do previsto em lei: a majoração artificial da própria remuneração. Isso configura abuso de poder econômico e violação do princípio da legalidade.
2. Violação do rito legal. O art. 135, §1º, do Provimento Conjunto nº 93/2020 é claro: se há discordância sobre o valor, o caminho é o arbitramento perante o Diretor do Foro — e não a reiteração de exigências intimidatórias. O cartório simplesmente ignorou o procedimento que ele mesmo deveria observar.
3. Ausência de flagrante dissonância. O art. 135 só se aplica em casos de flagrante discrepância. Entre os R$ 200 mil declarados e os R$ 210 mil do ITBI, a diferença era de meros 5% — percentual absolutamente compatível com as oscilações normais do mercado imobiliário. Não havia qualquer discrepância flagrante que autorizasse o afastamento dos critérios objetivos previstos na legislação.
O precedente que derruba a exigência
Na minha impugnação, citei um julgamento recente do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, que enterra qualquer pretensão desse tipo:
EMENTA:EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. EMOLUMENTOS. BASE DE CÁLCULO. VALOR DE ITBI SUPERIOR. INTERPRETAÇÃO DO ART. 10, § 3º, DA LEI ESTADUAL N. 15.424/2004. DESNECESSIDADE DE AVALIAÇÃO JUDICIAL. EMBARGOS NÃO ACOLHIDOS.
I. CASO EM EXAME
Embargos de declaração opostos por Oficial do Registro contra acórdão que, por maioria, manteve a sentença afastando a necessidade de avaliação judicial do imóvel como base de cálculo de emolumentos e da Taxa de Fiscalização Judiciária (TFJ), adotando como referência o valor do ITBI, por ser superior aos demais parâmetros legais. A parte embargante alegou omissão do julgado quanto à incidência do art. 148 do CTN e ao princípio da verdade real tributária.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
A questão em discussão consiste em definir se o acórdão embargado incorreu em omissão ao deixar de enfrentar dispositivos legais que, segundo o embargante, exigiriam a realização de avaliação judicial para a fixação da base de cálculo dos emolumentos e da TFJ.
III. RAZÕES DE DECIDIR
Os embargos de declaração têm cabimento apenas para sanar obscuridade, omissão, contradição ou erro material, nos termos do art. 1.022 do CPC, não sendo meio adequado para rediscussão do mérito.
O art. 10, § 3º, da Lei Estadual n. 15.424/2004 estabelece parâmetros objetivos e vinculantes para o cálculo de emolumentos, determinando a prevalência do maior valor entre: (i) valor declarado pelas partes; (ii) valor do imóvel para fins de IPTU ou ITR; (iii) valor utilizado para fins de ITBI ou ITCMD.
A existência de valor de ITBI regularmente apurado e superior aos demais impõe sua adoção como base de cálculo, conforme literalidade da norma estadual, afastando a necessidade de avaliação judicial.
O § 5º do art. 10 da Lei Estadual n. 15.424/2004 admite avaliação judicial apenas quando houver imposição legal expressa, o que não se verifica no caso.
O art. 148 do CTN não revoga a regra especial e específica da legislação estadual sobre emolumentos, tampouco cria, por si, dever de avaliação judicial nos casos em que a lei local já estabelece critérios vinculantes de apuração do valor.
A chamada "verdade real tributária" refere-se ao âmbito de lançamento e revisão de tributos, não se aplicando para afastar critérios legais objetivos previstos na legislação estadual de emolumentos.
O acórdão enfrentou expressamente as alegações do embargante, apresentando fundamentação clara, coerente e suficiente, sem configurar omissão, obscuridade ou contradição.
A tentativa de reanálise do mérito da decisão por meio de embargos de declaração caracteriza inconformismo, o que extrapola a finalidade legal do recurso.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Embargos de declaração não acolhidos.
Tese de julgamento:
A existência de valor de ITBI superior aos demais parâmetros previstos no art. 10, § 3º, da Lei Estadual n. 15.424/2004 impõe sua utilização como base de cálculo de emolumentos, afastando a necessidade de avaliação judicial.
O art. 148 do CTN não autoriza a realização de avaliação judicial quando a legislação estadual de emolumentos já estabelece critérios objetivos e vinculantes.
A ausência de omissão, contradição ou obscuridade no acórdão afasta o cabimento dos embargos de declaração quando utilizados para rediscussão do mérito.
(TJMG - Embargos de Declaração-Cv 1.0000.24.447737-8/002, Relator(a): Des.(a) Marcelo de Oliveira Milagres , 21ª Câmara Cível Especializada, julgamento em 10/09/2025, publicação da súmula em 12/09/2025)
Esse precedente possui relevância especial porque interpreta exatamente a legislação mineira que disciplina os emolumentos registrais. Não se trata de um precedente distante da realidade do caso, mas de uma decisão que enfrentou a mesma controvérsia jurídica discutida no caso.
Traduzindo: a lei é clara, objetiva e estava do meu lado. O valor do ITBI prevalece. Não cabe ao cartório substituí-lo por estimativa unilateral de "valor de mercado".
A verdade inconveniente: o cartório não possui competência legal para avaliar imóveis
Ainda que possa possuir formação técnica em outra área, o registrador não exerce, no âmbito da qualificação registral, a função legal de perito avaliador de imóveis. A NBR 14.653 da ABNT, que rege a avaliação de imóveis, exige fundamentação metodológica, amostragem representativa e tratamento estatístico dos dados.
O cartório, no meu caso, não apresentou nada disso. Não houve laudo. Não houve metodologia. Não houve comparabilidade efetiva. Houve apenas uma comparação pontual e isolada — insuficiente para afastar a avaliação fiscal do Município.
Ao tentar afastar os critérios objetivos estabelecidos pela legislação estadual — especialmente o valor utilizado para fins de ITBI — por estimativa própria, o registrador extrapolou os limites da qualificação registral e invadiu um campo para o qual não recebeu atribuição legal.
O desfecho: a controvérsia levada ao Judiciário
O aspecto mais revelador do caso ocorreu justamente no momento em que a controvérsia deixaria de ser discutida dentro do cartório e passaria ao controle do Poder Judiciário. Tão logo apresentei formalmente a suscitação de dúvida — com fundamento na Lei nº 6.015/73 (art. 198, parágrafo único), na Lei Estadual nº 15.424/2004 (art. 10, §3º, III) e no Provimento Conjunto nº 93/2020 (art. 135) —, o cartório recuou. Sem qualquer alteração na escritura, sem qualquer declaração adicional de valor e sem qualquer pagamento complementar, o imóvel foi registrado imediatamente.
O oficial de registro abandonou a estimativa própria de "valor de mercado" e realizou o registro nos exatos termos da escritura originalmente apresentada.
O alerta
A sequência dos fatos fala por si. A exigência, sustentada por todo o período de qualificação registral, foi abandonada integralmente tão logo o controle judicial foi provocado.
Se a exigência era juridicamente correta, por que foi abandonada imediatamente após o pedido de suscitação de dúvida?
A pergunta que permanece é inevitável: quantos cidadãos, sem acesso à orientação jurídica ou com medo da burocracia, simplesmente pagam a mais para evitar a dor de cabeça? Na prática, muitos acabam aceitando exigências dessa natureza porque desconhecem os instrumentos legais disponíveis para impugná-las ou receiam atrasar o registro do imóvel.
Minha experiência prova que o cidadão não precisa se curvar a exigências ilegais ou arbitrárias. O arcabouço legal existe. Os mecanismos de controle — como a suscitação de dúvida e a correição judicial — existem.
Na hora de comprar um imóvel, não basta pagar o ITBI e levar a escritura ao cartório. É preciso saber que você pode — e deve — contestar. Se o cartório insistir no erro, o Judiciário está aí para dar a última palavra.
Não se intimide. A lei é o seu escudo. O registro de imóveis existe para conferir segurança jurídica às relações patrimoniais. Justamente por isso, o controle judicial das exigências formuladas pelos registradores também faz parte desse sistema de garantias. Questionar uma exigência que se considera ilegal não enfraquece a atividade registral; ao contrário, fortalece sua legitimidade e reafirma que todo exercício de função pública está sujeito aos limites da lei.
Esse relato não questiona a importância dos serviços registrais, essenciais para a segurança jurídica das transações imobiliárias. O episódio descrito refere-se exclusivamente à legalidade da exigência formulada no caso concreto e aos mecanismos previstos em lei para seu controle pelo Poder Judiciário.
Este caso foi resolvido na esfera administrativa, com o registro do imóvel concluído após a apresentação da suscitação de dúvida. O objetivo deste relato é informar compradores de imóveis sobre os instrumentos legais disponíveis para impugnar exigências registrais cuja legalidade seja controvertida, permitindo que exerçam seus direitos de forma consciente e fundamentada.