Uma das inovações trazidas pelo novo Código de Processo
Civil (Lei. 13.105/15) é a possibilidade de reconhecimento extrajudicial de
usucapião, ou seja, preenchidos os requisitos legais, não mais, se faz necessário
o ingresso de uma demanda judicial.
No Brasil existem quatro formas originárias de se adquirir
propriedade imóvel: (1) por acessão; (2) por registro público, (3) por sucessão
hereditária e (4) por usucapião.
Pela usucapião se adquire a propriedade, com base na posse
prolongada, capaz de transformar uma situação de fato em situação de
direito. (FIUZA, 2007)[1]. Portanto, aquele que
possuir como seu um imóvel por determinado lapso de tempo, adquire-lhe a
propriedade.
A ideia fundamental para aquisição de propriedade pela usucapião
é de que o tempo deve consolidar a situação de quem exterioriza a propriedade
mesmo sem tê-la, em detrimento do proprietário desidioso que não reivindica o
que é seu (DONIZETTI; QUINTELLA, 2014)[2].
Ademais, no regime constitucional vigente no Brasil, a
propriedade está intimamente ligada ao atendimento de sua função social, de
forma que só é garantido o direito à propriedade, se esta atender à sua função
social (SILVA, 2015)[3]. Ou seja, o possuidor que tem a propriedade
aparente, cumpre a função social, o que acaba por lhe dar o direito à
propriedade, e o proprietário que descumpre a função social, abandonando a
propriedade, acaba por perdê-la.
O lapso temporal para se adquirir a propriedade por
usucapião sofre diversas variações, a depender das circunstâncias, podendo ser
de 15 anos (extraordinária)[4], 10 anos (ordinária)[5], 5 anos (constitucional)[6][7], 2 anos (por abandono de
lar)[8].
O novo CPC que alterou a Lei dos Registros Públicos, trouxe
a possibilidade do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião,
processado diretamente perante o cartório de registro de imóveis da comarca em
que estiver situado o imóvel, mediante requerimento do interessado, devidamente
representado por advogado (art. 216-A, Lei 6015/73).
A fim de orientar o procedimento notarial da usucapião
extrajudicial, a Corregedoria de Justiça de Minas Gerais baixou o Provimento
325/2016, que acrescentou o Capítulo X-A ao Provimento 260/CGJ/2013.
Segundo o art. 1.018-B do Provimento 260/CGJ/2013, o
requerimento de usucapião extrajudicial deverá conter todos os requisitos da
petição inicial (art. 319, Lei 13.105/15), bem como, indicar: (1) o tipo de
usucapião requerido; (2) descrição de eventuais edificações na área usucapienda;
(3) o nome e qualificação de todos os possuidores anteriores, cujo tempo tiver
sido somado à do requerente para completar o período aquisitivo; (4) o número
da matrícula do imóvel, ou a informação de que não se encontra matriculado; (5)
o valor atribuído ao imóvel e (6) o nome, OAB, endereço, telefone e e-mail do
advogado que representar o requerente.
Além disso, nos termos do art. 1.018-A do Provimento
260/CGJ/2013, o requerimento deverá estar instruído com os seguintes
documentos: (1) ata notarial, atestando o tempo de posse do requerente e de
seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias; (2) planta e memorial
descritivo assinados por profissional legalmente habilitado, com prova de ART
ou RRT no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares
de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do
imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes; (3) certidões negativas dos distribuidores da
comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente, do requerido e em
caso de sucessão de posse, de todos os demais possuidores, bem como dos
respectivos cônjuges; (4) justo
título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade,
a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas
que incidirem sobre o imóvel (IPTU ou ITR)
Theodoro Júnior (2016) lembra que em relação a planta, é
exigido que a mesma esteja assinada pelos titulares de direitos reais e de
outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e
dos imóveis confinantes. Na ausência de alguma dessas assinaturas, o
interessado será intimado a manifestar-se em quinze dias. O seu silêncio será
interpretado como discordância, não se aplicando à revelia (art. 1.018-D,
Provimento 260/CGJ/2013). Só a anuência de todos os interessados permitirá o
reconhecimento da usucapião pelo oficial de registro de imóveis[9].
Posteriormente, estando o requerimento regularmente
instruído com todos os documentos exigidos, dará ciência à União, ao Estado e
ao Município pessoalmente, para que se manifestem sobre o pedido no prazo de 15
(quinze) dias (art. 1.018-E, Provimento 260/CGJ/2013).
Em seguida, se expedirá edital, que será publicado pelo
requerente por uma vez em jornal local de grande circulação, onde houver, para
a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar
nos 15 (quinze) dias subsequentes à publicação (art. 1.018-F, Provimento
260/CGJ/2013).
Transcorrido o prazo, sem impugnação ou pendência de
diligências, achando-se em ordem a documentação, o oficial de registro de
imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo
permitida a abertura de matrícula, se for o caso (art. 216-A, § 6o, Lei
6015/73).
Havendo impugnação do pedido de reconhecimento
extrajudicial de usucapião, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos
ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente
emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum (art. 216-A, §
10o, Lei 6015/73).
Por fim, vale ressaltar que a rejeição do pedido
extrajudicial não impede o ajuizamento da ação judicial (art. 216-A, § 9o, Lei
6015/73), bem como, que o procedimento extrajudicial não exclui a possibilidade
do requerente, desde logo, preferir a via judicial.
[1] FIUZA, César. Direito Civil: Curso
Completo. 10. ed. Belo Horizonte: Delrey, 2007; p.787.
[2] DONIZETTI, Elpídio;
QUINTELLA, Felipe. Curso Didático de Direito
Civil. 3. ed. São Paulo: Atlas, 2014; p.
742.
[3] SILVA, José Afonso da. Curso de Direito
Constitucional Positivo. 38. ed. São Paulo: Malheiros,
2015; p. 272.
[4] Código Civil - Art. 1.238.
Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um
imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé;
podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de
título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Parágrafo único. O prazo estabelecido
neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no
imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter
produtivo.
[5] Código Civil - Art. 1.242.
Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e
incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos. Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste
artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro
constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os
possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos
de interesse social e econômico.
[6] Constituição Federal/88 - Art.
183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros
quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para
sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja
proprietário de outro imóvel urbano ou
rural. (Regulamento) §
1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à
mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil. § 2º Esse direito não será
reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez. § 3º Os imóveis públicos não serão adquiridos por
usucapião.
[7] Constituição Federal/88 - Art.
191. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como
seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural,
não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de
sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade. Parágrafo único. Os imóveis públicos não serão adquiridos por
usucapião.
[8] Código Civil - Art.
1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem
oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m²
(duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge
ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua
família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de
outro imóvel urbano ou rural. (Incluído
pela Lei nº 12.424, de 2011) § 1o O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo
possuidor mais de uma vez.
[9] THEODORO JÚNIOR, Humberto.
A usucapião e o novo CPC. Pela Ordem: OAB Minas Gerais. Belo
Horizonte, p. 17-17. jun. 2016.
Fonte da Imagem: Site do cartório de 2º Ofício de Niteroi
Fonte da Imagem: Site do cartório de 2º Ofício de Niteroi
